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こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！

 

テナントの候補を絞った時に「もう少しだけ家賃が安ければ……」と感じたことはありませんか？

実はテナント家賃は契約時に家賃交渉が可能な場合もあります！

 

今回はそんなテナント料の値下げ交渉についてのお話です。

テナント契約時に値下げ交渉が可能な場合・難しい場合、値下げ交渉のコツや注意点についてご紹介します。

「家賃の値下げは無理でもココなら交渉の余地がある！」という部分もこっそりお伝えしちゃいます。

 

テナントの値下げ交渉が可能な場合とは？

「テナント料／月○○円」というテナント料の提示があるからと言って必ずしもその金額じゃないと契約できないかというと、実はそうとは限りません。

 

こんな時にはテナントの値下げ交渉が可能な場合があります。

• 近隣に同じような条件のテナントビルが新設された時

• 長く空きテナントになっていて、オーナーが早く借主を決めたいと思っている場合

• 優良な借主が長期間の賃貸契約を結ぼうとしている場合

 

高い家賃を掲げていてもなかなか借り手がつかないのであれば、オーナーも家賃収入にはつながりません。

多少賃料を下げたとしても早く借り手を決めてしまいたいとオーナーが考えている場合は値下げ交渉の余地があります。

また、短期間でコロコロ借主が変わるのもオーナにとってはマイナスなので、賃料滞納の心配がない信頼できる借主が長期間続けて借りることが見込める場合も家賃交渉が可能と言えます。

 

一方、家賃交渉が難しいのはこんな場合です。

• 新しいテナントで入居希望者が多い場合

• 立地が良く人気のエリアにあるテナントの場合

• 家賃交渉の相手がオーナーではなく管理会社の場合

 

新しいテナントや人気のあるエリアなどで入居希望者が多い場合は、特に家賃を下げなくても借り手が付きやすいため、テナント料の値下げ交渉は難しいです。

また、家賃交渉の相手がオーナーではなく管理会社の場合も、家賃を下げることに対するメリットが管理会社にはないので難しいと言えます。

 

LCグループのご案内しているテナントにも家賃交渉可能な物件があります！

「あと○円だけ安ければ……」などと気になる物件がありましたら、契約申し込み後のご相談には限りますがぜひお声かけください。

 

 

テナント決定後の値下げ交渉術！

賃貸契約を結んだ直後に値下げ交渉を行うのはマナー違反ですので、テナントに入ってから最低1年程が経過するまでは、値下げ交渉はしないようにしましょう。

 

値下げ交渉には「少しでも安ければ嬉しい」といった理由からではなく、明確な根拠を元に交渉することをおすすめします。

 

例えばエリア内の賃料相場比較からや、店舗の事業計画を元に「賃料があと〇円下がって固定費が○○円になれば、安定経営が見込める」といった交渉です。

オーナーとしても高い家賃を無理して借り、経営が回らなくなってすぐに退去されてしまっては困りますからね。

事業計画と経営戦略をしっかり練っている、信頼できる借主だと思ってもらえることでしょう。

 

賃料は10％以上の値下げをすると赤字になると言われていますので、あまり無理な値下げ要求はどのみち通りませんし、大きな値引きをしないと借りられないような物件なのであれば初めから分不相応ということです。

交渉とはこちらの希望をただ押し付けてお願いするのではなく、あくまでもお互いの利益のためにちょうど良い落としどころを見つけるものです。

当然ですがテナントの値下げ交渉については「条件がまとまれば確実に契約する」という決定のもとに行われます。

 

オーナーから信頼を得て、「この人にテナントを借りてほしい」と思ってもらうことが大切です。

 

 

値下げ交渉以外でテナントへ交渉すべき点とは？

「テナント料の値下げはできない」と結論が出ても、諦めるにはまだ早いです。

賃料の値下げはできなくても、設備など他の条件面での交渉が可能という場合が意外とあるんです！

 

例えばこんな条件は交渉の余地があります。

• 内装工事や修繕の費用の一部をオーナーに負担してもらう

• 解約条件（解約予告期間、違約金）の緩和

• 解約時の原状回復義務を免除する

 

開店前の内装工事については防犯や防災に関するもの、電気やガスに関するものなど、物件そのものの価値を高め、現借主が退去後も長く使える設備に関してはオーナーが費用の一部を負担してくれるという場合も少なくありません。

 

退去時の違約金や原状回復費用もなかなか大きなものになりますので、ここを削減することができれば、場合によっては月々の賃料を多少値下げしてもらうよりもメリットが大きくなることもありますよ！

 

 

まとめ

• テナント料は値下げ交渉が可能な場合も！オーナーが多少家賃を下げても早く借主を決めてしまいたい、優良な借主に長く借りほしいと考えている場合は値下げ交渉ができる可能性があります。一方、家賃を下げなくても借り手がすぐに決まるような人気の物件や、家賃交渉相手が管理会社の場合などは、家賃を下げるメリットがあまりないため値下げ交渉は難しいでしょう。

 

• テナント料の値下げ交渉はこちらの希望を一方的に伝えるだけではいけません。そこにはお互いにとってのメリットが必要です。事業計画などの根拠に基づいた交渉をして「信頼できる借主だ、この人に長く借りていて欲しい」と思ってもらえることが重要です。

 

• 月々のテナント賃料は下げられなくても、その他の設備や条件面での交渉が可能な場合もあります。例えば開店前の改修費の一部負担、退去条件の緩和、退去時の原状回復義務の免除など。これらも意外と大きな金額ですので場合によっては月々の家賃を値下げしてもらうよりもメリットが大きい場合もあります。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！