テナント契約での注意点！契約前、契約時のポイントや多いトラブル更新日：2019.04.26
こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！
どんなテナントを契約するかは、店舗営業の成功を左右させる重要なポイント。
今回はテナント契約時の下記の注意点
・契約時のトラブル回避のポイント
・解約時に多いトラブル「原状回復」で契約時から注視すべき点
・契約前にテナントを決める際のポイント
についてお話します！
テナント契約時にトラブル回避の注意点は？
大きなお金が動き、その後の店舗営業にも影響の大きいテナント契約。
トラブルを回避するためにも下記の点をしっかり確認しましょう。
契約内容や特約、賃貸契約の種類を細かくチェック
テナント契約時には店舗の情報や契約内容を契約書でしっかり書面に残し、不動産会社から重要事項説明なども受けます。
契約書や重要事項説明書には物件の住所や概要、賃借料や保証金などの支払時期・支払い方法、物件の引き渡し時期など契約内容の詳細が載っているので、細かい部分までしっかりチェックしましょう。
例えば、賃貸契約には「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。
「定期建物賃貸契約」の場合は契約期間満了で自動的に契約が終了するなど、借主の権利が一部制限されます。
ほかにも契約解除に関わる事項や費用面など、特約事項で大家側に有利な条件が載っていることもあるので、特約内容についても忘れずに確認してください。
契約金の支払先や支払時期、手付金・違約金など
契約に必要な費用は保証金、礼金、家賃などは貸主へ、仲介手数料は不動産会社へ、保険料は保険会社へ…など支払い先がバラバラの場合があるためチェックしておきましょう。
・家賃の発生は契約日からか、引渡日からか
・契約から契約前に物件を押さえておくための手付金は必要か
・契約を取り消す際場合はどのタイミングから違約金が発生するか
なども確認が必要です。
多いトラブルは原状回復！テナント契約前に知っておこう
テナント契約で多いトラブルと言えば、解約時の「原状回復」についてです。
原状回復とは、賃貸契約を解消して借主が貸主へ物件を返す際には契約前の状態に戻して返すというルールのこと。
汚れや傷を清掃・修繕する以外にも持ち込んだ設備や備品を撤去し、契約後に壁や床、天井などの内装工事などを施した場合は、借主の責任と負担で元の状態へ戻す必要があります。
この時に「契約時からついていた傷に対しても修理を求められた」「契約時の壁紙は新品ではなかったのに、新品へ交換するように求められた」「原状回復工事で高額の請求をされた」などのトラブルが後を絶ちません。
こういったトラブルを避けるためには、契約時に原状回復についても明確に取り決め、貸主と借主とで認識を共有しておくことが大切です。
取り決めた内容は契約書に載せ、文書でしっかりと残しておきましょう。
テナント契約前の注意点は？選ぶポイントや費用面
テナント契約前にも、テナントを決める際に考慮するべき点や注意点が色々あります。
店舗の形態やコンセプトにぴったりと合うテナントを契約するためにも、まず最初にどんな物件が必要なのか、できるだけ具体的に考えてみましょう。
そのためには、お店の商品やサービス内容、営業規模、顧客ターゲットなど、いわゆる「店舗コンセプト」を明確に決めることが重要です。
例えば立地に関してはサラリーマンがターゲットならオフィス街で駅近、家族連れがターゲットなら住宅街で駐車場付き、新規顧客をどんどん取り入れたいなら1階の路面店、隠れ家店として常連中心に営業したいならビルの2階以上など、どんなお店にしたいかということにより、必要なテナントの条件も具体的になってきます。
その他にはこんなポイントを中心に、事前に考えてみましょう。
・エリア、立地、アクセス方法
・間口の広さ
・路面店か、2階以上か、地下階か
・周辺環境、競合店の有無
・テナント賃料
など
必要な条件を具体的に上げた後は、条件に優先順位をつけて考えると良いでしょう。
絶対に譲れない条件はどれか、多少妥協しても良い条件、妥協ラインはどのあたりかも決めておくと良いですね。
テナントは一度決定すると変更は難しいので、慎重に検討して決定するようにしましょう。
テナント契約時に用意すべき費用
テナント契約時に必要となる、主な費用についても紹介します。
契約前に用意できるよう、計画しておきましょう。
保証金（敷金）
家賃が滞った場合や修繕費の担保として物件の貸主へ預けるお金です。
家賃の5～10ヵ月分程度が相場ですが、人気物件では15ヵ月分～と高額となる場合もあり、物件によって費用が変わります。
基本的には契約終了時に返却される費用ですが、契約内容や物件の状態によっては一部が差し引かれて返還される場合もあります。
礼金
テナント貸主のお礼として支払うお金です。
家賃の1～2ヵ月分程度が相場です。
管理費
物件や入居ビルの管理維持、メンテナンスなどに使用するための費用です。
価格は物件によって異なります。
前家賃
家賃支払いは基本的に前払いです。
当月、翌月分の家賃を契約時に支払います。
仲介手数料
不動産契約を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用です。
賃料の1ヵ月程度の金額が一般的です。
保険料
火災保険などへ加入する場合は、その保険料も必要です。
テナント賃料によっても必要な総費用は大きく変わりますが、契約時には前家賃や保証金などでまとまった金額が必要になることは間違いありません。
また、その後営業を始めるためには内外装工事や機材・備品の購入など店舗の準備費用、営業が軌道に乗るまで3～6ヵ月分程度の運転資金や生活費などの確保も必要となります。
まとめ
・テナント契約では大きなお金が動き、一度テナントを決めてしまうと変更するのは大変です。後々「こんなはずじゃなかった！」とならないように契約書や重要事項説明書などは隅々まで読み、契約内容をしっかり確認してから契約しましょう。契約金の支払時期や日割りの算定基準日、手付金や違約金などについても契約書へ記載がされていますので忘れずにチェックしてください。
・テナント契約で多いトラブルは、解約時の原状回復トラブルです。原状回復とは、契約終了時には借主負担で物件を契約前の状態に戻して返すというルールのこと。「高額な原状回復費用を請求された」「ここまで工事する必要があるのか」などといったトラブルが起こり得ます。これから契約！という時に解約の話は遠い先の話のように思えますが、原状回復の内容や責任などを貸主と明確に取り決め、契約書へ記載しておくことがトラブル回避のポイントです。
・テナントはお店の成功を左右する重要な要素です。どんなテナントが必要かを考えるためには店舗コンセプトを明確にする必要があります。店舗コンセプトが明確になれば、それに合わせて必要なエリアや立地、広さ、かけられる賃料などテナントの条件も明確になります。すべての条件を満たすテナントを探すのは難しいので、絶対に譲れない条件はどれか、妥協できる条件はどれかなど優先順位をつけて契約テナントを選ぶと良いでしょう。
・テナント契約時には家賃のほか、保証金、礼金、管理費、不動産仲介手数料、保険金など、まとまった金額の費用が必要となります。テナント契約のための費用以外にも、内外装工事や設備備品の購入、仕入れ、当面の運転資金や生活費などの確保も必要です。
飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！
