不動産競売の流れを詳しく！滞納から強制退去までの期間やスケジュール更新日：2020.11.27
こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！
住宅ローンを利用して不動産を購入している場合、ローンの返済が滞ると、物件を競売にかけられてしまいます。
今回はそんな不動産競売の流れについて、詳しく解説！
ローンの滞納から不動産競売の決定、入札、退去までの流れをスケジュールとともにご紹介します。
不動産のローン滞納から競売までの詳しい流れを解説！
住宅ローンの返済を滞納してしまうと、金融機関から支払いの催促があります。
返済が1度遅れたくらいですぐに競売にかけられることはありませんが、ローンの返済が滞っている状態が続くのは危険です。
ローンの滞納から競売決定までの流れと期間をご紹介します。
住宅ローン滞納に対して催促状が届く
【滞納1～2ヵ月目】
住宅ローンの支払いが遅れると、金融機関から滞納額、滞納回数、返済期日などが記載された催促の手紙がきます。
場合によっては融資担当者から直接電話がかかってくることもあるでしょう。
督促状、催告書
【滞納3ヵ月目】
ローン滞納の状態が3ヵ月程度続くと、さらに強い言葉で返済を要求する「督促状」が届きます。
その後、返済の最終通告として「催告書」が送られてきます。
返済額や返済期日の連絡に加え、遅延損害金の請求、返済がされない場合は法的処置をとるといった文言も記載されているでしょう。
期限の利益喪失
【滞納5～6ヵ月目】
金融機関から「期限の利益喪失」に対する通知がきます。
期限の利益とは、借入金を分割して支払える権利。
つまり分割支払いの信用を失ったので、ローンの残金を一括で支払ってくださいという通達です。
約1ヵ月以内に、ローン残金を一括で返済することを求められます。
代位弁済手続きの開始
【滞納6～7ヵ月目】
それでもローン残金の返済がなされないと、債務者に代わって住宅ローンの保証会社が銀行へ借入金の返済をします。
これが代位弁済手続きです。
債務者は今後、金融機関ではなく保証会社へ返済をすることになります。
競売申立・競売開始決定
【滞納8～9ヵ月目】
保証会社が裁判所へ、不動産競売の申立を行います。
数週間後、競売開始が決定されると「競売開始決定通知」が自宅に届きます。
競売開始から開札までの流れと期間入札のスケジュール
続いて、競売開始から開札までの流れをご紹介します。
現況調査
【不動産競売開始決定から1～2ヵ月後】
不動産競売が決定すると、売却基準価額を決めるために執行官が物件調査に訪れます。
前日に通知が届き、調査立ち合いが必要です。
売却基準価額の決定、入札期間の通知
【現況調査後2～3ヵ月】
現状調査が終わり、競売の準備が整うと、裁判所から期間入札の通知が届きます。
通知書には入札期間、開札日、売却基準価額などが記載されます。
売却基準価額はあくまで目安の金額で、その通りの金額で売れるとは限りません。
競売情報の公開
【入札期間の2～3週間前】
入札期間や開札日のスケジュールが決まると、競売の情報が不動産競売物件情報サイト（BIT）に掲載されます。
競売情報はだれでも見ることができます。
期間入札の開始
通知書に記載された日程で入札が始まります。
入札期間は1週間程度、入札期間の数日後に開札日となります。
開札から強制退去までの期間と流れも解説！
競売の開札日に落札者が決定し、不動産の所有権を失います。
開札から退去までの流れをご紹介します。
開札期日
指定されてた開札日に落札者が決定します。
もっとも高い金額で入札した業者、または個人が落札者となります。
売却許可決定
【開札日から1週間】
裁判所が落札者に対して売却許可決定を出します。
決定から1週間以内であれば、元の持ち主が不服申立もできますが、正当な理由がない限り認められません。
代金納付、所有権移転、登記
【売却許可決定から約1ヵ月】
落札者は1ヵ月以内に裁判所へ代金を納付します。
代金納付と同時に不動産の所有権が移転するため、登記手続きも忘れずに行います。
元の所有者は所有権を失いますので、この時点で退去しなくてはいけません。
引渡命令申立て、引渡命令決定
【所有権移転日から6ヵ月以内】
不動産の所有権を失ったのに元の所有者が退去しない場合、新たな所有者は裁判所へ引渡命令の申立てができます。
強制執行にて強制退去
【引渡命令決定から約2カ月】
裁判所で引渡命令が決定すると、強制執行が行われます。
執行官が不動産を訪れ、1ヵ月以内の強制執行日を予告。
強制執行をされると、家財道具も一式運び出されてしまいます。
不動産の競売を避ける方法はある？
住宅ローンの返済を滞ると、不動産を競売にかけられてしまいます。
不動産の競売を避けたいという方は「任意売却」ができないか、競売の申立の前に金融機関へ相談してみてください。
不動産競売の開始決定前に任意売却の相談をすることで、競売を猶予してもらえるケースもあります
この間に任意売却ができれば、物件を競売にかけられずに済むでしょう。
任意売却は競売よりも市場価格に近い金額、つまり少しでも高い金額で売却することができます。
競売や任意売却で不動産を手放したとしても、ローンがチャラになるわけではないので、少しでも高く売却できる方法を選びたいものです。
また、もしも競売の手続きが進んでしまった場合も、並行して任意売却の手続きを進めることができます。
開札日の前日までに任意売却のすべての手続きを終え、売却金で金融機関に返済ができれば、競売は取り下げられます。
まとめ
●ローン滞納から不動産競売決定までの流れ
ローンの返済が滞ると金融機関から催促の連絡がきます。
返済できない状態が続くと、5～6ヵ月目にはローン残金の一括返済を求められ、8～9ヵ月目頃には競売開始決定がなされます。
●競売開始から開札までの流れ
競売開始が決定すると、現状調査を行って売却基準額の決定、入札期間の通知がなされます。
入札期間の2～3週間前には競売情報が公開され、通知書に記載の日程で入札が開始されます。
入札期間は約1週間です。
● 開札から強制退去までの流れ
開札日に落札者が決定し、約1ヵ月以内に代金を納付します。落札代金の納付と同時に不動産の所有権が移転。
元の所有者はこの時点で物件から退去しなくてはいけません。
退去せずにいた場合、裁判所の強制執行により強制的に退去させられることになります。
●早期に競売を避ける方法はある？
競売申立ての前に、任意売却の相談をしましょう。
任意売却の手続きを進めていれば、競売開始を待ってくれる可能性があります。
もしも競売の手続きが進んでしまっていても、開札日の前日までに任意売却の手続きをすべて終了できれば、競売を取り下げることができます。
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