居抜き物件とスケルトン物件の違いを確認！各特徴や費用まで詳しく更新日：2021.08.30
こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！
テナント契約時によく見かける「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いをご存知でしょうか？
今回は居抜き物件とスケルトン物件の違いについて詳しくご紹介します。
それぞれの特徴やメリット・デメリット、かかる費用の違いや契約時の注意点など。
居抜き物件とスケルトン物件の違いをよく理解したうえで契約を進めましょう。
居抜き物件とスケルトン物件の違いは？まずは特徴をチェック！
「居抜き物件」と「スケルトン物件」、なんとなくは知っていても、詳しく説明と言われると「えーっと…」となってしまう人もいるのではないでしょうか。
まずは、それぞれの特徴とメリット・デメリットをご紹介します。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、前のお店が使用していた内装や設備、什器などがそのまま残されていて、新しく契約したテナントがそれらの設備を引き継いで使うことができる物件です。
壁紙や床材、キッチン内の厨房設備、空調設備、給排水設備、照明、テーブル、イス、そのほか備品など、何がどの程度残されているかはテナントによりますが、お皿やフォークまで残されているというケースもあります。
配管や空調ダクトなど内装や設備の一部が残っている物件は「半スケルトン」「一部居抜き」などと表現される場合もあります。
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件のメリットは、開業準備にかける費用や時間を大幅に節約できることです。
内装や設備をそのまま引き継げれば内装工事、設備工事をする必要がありませんし、テーブルやイス、お皿なども使えるなら、備品を買いそろえるのも最小限で済みます。
準備にかかる時間も短く、テナント契約をしたらすぐに営業をスタートさせることができるでしょう。
ただし、必ずしも新しいお店にあった内装、必要な設備が残っているとは限りません。また、引き継いだ内装や設備は前のお店が使っていたものなので、老朽化により劣化や不具合がある可能性も。
「イメージと違うから内装工事をやりなおしたい」「設備が古くて壊れているから入れ替えたい」という場合には、解体工事から始める必要があり、かえって時間や費用がかかってしまうケースもあります。
内装や設備を譲り受けるには、テナント契約とは別に「造作譲渡契約」を結び、造作譲渡料を支払わなくてはいけません。
居抜き物件のメリットや注意点については「テナントの居抜き物件はメリットが多い!?注意点もある？」でも詳しくご紹介しています。
スケルトン物件とは
スケルトン物件とは、テナントの内装や設備をすべて取り除いて、建物の骨組みだけになっている状態の物件です。
いわゆる「コンクリート打ちっぱなし」の状態と言うと、わかりやすいですね。
テナント契約では、スケルトン物件で契約・退去するのが基本です。
スケルトン物件のメリット・デメリット
スケルトン物件のメリットは、お店のレイアウトを一から自由につくりあげられること。
自分のイメージにピッタリ合ったオリジナルの内装づくりや、特定のコンセプトに合わせた店づくりなどもスケルトン物件ならしやすいです。
その代わり、内装工事や設備工事、什器や備品の準備に費用と時間がかかってしまうのがデメリット。
テナント契約をしても、まずは店内をつくり始めるところから行うため、開業までに時間がかかってしまうという点もあります。
居抜きとスケルトンの費用の違い、向いているケースも確認
居抜き物件の厨房設備をそのまま使える場合、開業に向けて店内改装にかかる費用は1坪あたり平均15万～30万円程度といわれます。
30坪のテナントなら、450万～900万円程度といったところでしょうか。
スケルトン物件の工事費用は1坪平均30万～50万円以上ともいわれているので、30坪なら900万～1,500万円以上という計算に。
造作譲渡料は立地などの集客力によって価格が設定されますが、100万～200万円程度が相場となることが多いです。
ただし、スケルトンでは工事費用以外にも、備品などをすべて買いそろえる費用がかかります。
そのため、造作譲渡料がかかったとしても居抜き物件の方が大幅に費用を抑えられる可能性があります。
居抜き物件は初期費用や準備期間をできるだけかけずに開業したい方向けの物件。
新しくオープンする店が前のお店と同じような業態の店なら、内装や設備をそのまま流用しやすいので特ににおすすめといえるでしょう。
一方、スケルトン物件は時間や費用をじっくりかけてオリジナルの店づくりをしたい方におすすめです。
店づくりのノウハウがすでにある2号店・3号店としてオープンする場合にも向いているでしょう。
居抜き物件・スケルトン物件のチェックポイントや注意点
居抜き物件とスケルトン物件とでは、それぞれ異なる注意点があります。
居抜き物件の注意点
引き継ぐ内装や設備は、すでに前のお店が使用した中古品です。
内覧時には、こんな部分を特によく確認してください。
- 設備に破損や不具合はないか
- 設備の保証書や説明書があるか、メーカーの連絡先がわかるか
- 設備にリース品が残っていないか
- 内装の汚れや劣化はどの程度か、そのまま使えるのか修繕が必要なのか
- 排水管は詰まっていないか、洗浄済みか
- 退去時に原状回復の義務はあるか
テナント契約の解約時は、内装や設備を解体してスケルトン状態にして退去するのが基本。
自分が居抜きで契約したからといって、退去時にも居抜きで抜けられるとは限らないので、こちらも物件のオーナーに確認が必要です。
スケルトン物件の注意点
スケルトン物件では、内装工事や設備工事に入ったら定期的にテナントに足を運び、工事が予定通り進んでいるか自分の目で確認しましょう。
工事が終わるまではオープンできませんが、テナントの賃料はかかっています。
工事の遅れがあると、資金計画にも狂いが出てしまうので重要な部分です。
また、工事期間中は騒音や振動、トラックや作業員の出入りなどで近隣の方に迷惑をかけてしまうかもしれません。
工事が始まる前にご近所へあいさつ回りをすることも忘れないようにしましょう。
まとめ
●居抜き物件とスケルトン物件の違いは？
居抜き物件とは、前のお店の内外装や設備、什器などが残っていて、引き継いで使うことができる物件です。
開業費用や準備時間を抑えられるというメリットがありますが、内装や設備を大幅に作り変える場合はかえって費用が高くなるというデメリットも。
スケルトン物件は、内装や設備をすべて取りのぞき、建物の骨組みだけになっている物件。
テナント契約ではスケルトン状態が基本です。
一から自由に店づくりができるのがメリットですが、工事に費用や時間がかかってしまうのがデメリットです。
●居抜き物件とスケルトン物件の費用は？
厨房設備をそのまま使えるなら、居抜き物件の改装費用は1坪平均15万～30万円程度。スケルトン物件では1坪平均30～50万円以上といわれているので、半分程度の費用で済む計算になります。
居抜き物件では造作譲渡料もかかりますが、それを含めても居抜き物件の方が初期費用を抑えられることが多いです。
開業にかかる費用や時間を抑えたい人は居抜き物件、時間や費用をじっくりかけて店づくりをしたい人はスケルトン物件が向いているといえるでしょう。
●居抜き物件・スケルトン物件の注意点
居抜き物件で引き継ぐ内装や設備はいわば中古。老朽化や破損、不具合などに注意しましょう。
引き継いだものの使えずに交換が必要となると、撤去費用でかえって高くついてしまいます。
自分の店でそのまま使える内装か、必要としている設備かも確認。
スケルトン物件の場合は内装や設備の確認は不要ですが、改装工事から始まるので、工事の遅れがないかをしっかりチェックしながら進めましょう。
飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！
