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こんにちは！札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループです！

 

飲食店などを開業するために必ず必要な経費のうちの一つがテナント賃料。

テナント賃料は経費の中でも大きな割合を占めるので、相場をしっかり見極めて契約することが大切です。

 

今回はテナント賃料の相場についてのお話。

全国の賃料相場や妥当な金額、契約時に必要になる費用などについてご紹介します。

 

テナント（店舗）賃料の相場はどのくらい？

テナント賃料は物件の広さや階層、エリアなどによって大きく異なります。

まずはLCグループのある札幌を含め、全国のテナント賃料の相場を、2018年上期と下期の平均からみていきましょう。

一般財団法人日本不動産研究所「店舗賃料トレンド2019春」より
単位は円／1ヶ月・1坪あたり

 

1ヵ月、1坪あたりの札幌エリア相場は、調査対象の全国13エリアの中では最低水準ですが、マーケットや最低賃金などの違いも大きいので他エリアと比べて極端に安い・高いとは言えません。

札幌は近年の外国人観光客増からインバウンド消費も多く、出店・賃料も安定しています。

 

上記の数字は1坪当たりの金額です。

例えば30坪の物件の場合で全フロアの賃料相場で考えると、札幌（12,000円/坪）では30万円、表参道エリア（42,600円/坪）106万5000円となります。

 

あくまでも相場なので、テナント賃料はエリア以外にも物件の古さや設備、居抜きの有無、周辺環境などによっても大きく異なります。

 

LCグループでも札幌・すすきのエリアを中心に飲食店向きのテナントをご案内していますので、ぜひチェックしてみてください！

 

 

妥当な金額を知ろう！テナント賃料の考え方や注意点

飲食店の売上における適正な家賃比率は、7～12％程度が目安と言われています。

つまり20万円の物件を借りたいと思うなら、月に200万円前後の売上がないと厳しいという計算になります。

収支計画をしっかりと立てて売り上げ見込みを見積もり、そのうえで賃料に掛けられる金額を算出しましょう。

 

統計上のテナント賃料相場を確認しましたが、実は周りの店舗の実際の契約賃料はこの通りとは限りません。

 

統計上のデータはあくまで募集賃料をもとにした相場。

契約時には必ず家賃交渉をするので、実際には募集賃料よりも安い金額で契約している場合もあるのです。

 

正確なテナント賃料相場を把握するためには、やはり多くの物件を実際に見てみることが大切です。

まずは地域の不動産仲介業者などに相談をし、実際の情報を集めましょう。

 

また、テナントを借りるために月々かかる費用は賃料だけではありません。

月々の賃料以外にも共有スペース管理のための共益費や、契約時には保証金や敷金・礼金、契約更新時には更新料がかかる場合もあります。

 

これらの費用を全て合算し、1ヵ月の費用として構成した金額を「実質家賃」と言います。

実質家賃は契約期間の長短やフリーレント（一定期間無料サービス）などによっても異なります。

月々の家賃のみが安くても、その他の費用が高額であれば、実質家賃が高くなり利益を圧迫してしまうので気を付けましょう。

 

テナント賃料以外にかかる初期費用に関しては、次の段落でさらに詳しくご紹介します！

 

 

テナント賃料以外で必要な賃貸契約時にかかるお金

賃貸契約を結ぶ際には、月々のテナント賃料以外にも初期費用がかかります。

実質家賃を正確に計算するためにも、賃貸契約に必要な初期費用をしっかり把握しておきましょう。

 

保証金（敷金）：賃料の10ヶ月分程度が目安

借主が賃料を滞納した時のために事前にオーナーへ預ける費用です。

賃料滞納が発生した場合はここから滞納分が差し引かれます。

保証金には「償却分」があり「年3％」「解約時2ヵ月分」などが差し引かれ、賃料滞納がなくても解約時に全額は戻ってこないということが多いです。

保証金の価格は物件により大きく異なり、人気の物件では賃料の2年分必要！ということもあります。

 

 

仲介手数料：賃料の0.5～1ヶ月分程度が目安

不動産仲介業者を利用してテナントを探した場合に不動産会社へ支払う費用です。

 

 

礼金：賃料の1ヶ月分程度が目安

契約のお礼として家主へ支払う費用です。

札幌では礼金が必要な物件はそう多くはありません。

 

 

前家賃：賃料の1ヶ月分程度が目安

契約開始日に支払いをし、その月の月末に翌月分をまた支払うという手間をなくすため、入居日の月と次月の家賃の合計を前家賃とします。

契約時に入居月の日割り賃料と、翌月1ヶ月分の賃料をまとめて支払います。

 

 

共益費・管理費

テナントのエントランスや廊下、階段、外壁など、共有部分の清掃や光熱費に充てるための費用です。

一見して共益費・管理費がないように見える物件でも、その分が家賃に含まれていることが多いです。

 

 

火災保険料

テナントを借りる際には火災保険への加入が必須となります。

業態や営業形態などによっても必要な保険は異なりますが、他に賠償保険などの加入も検討しても良いと思います。

 

 

手付金

契約の意思表示をしてから実際に契約書にサインするまでの間、物件をキープしておいてもらうために手付金の支払いが必要な場合があります。

契約時には返還されるものですが、手間を省くために初期費用の一部に充当されることも多いです。

自己都合で契約申し込みをキャンセルした場合は戻ってきません。

 

 

まとめ

• 一般財団法人日本不動産研究所の調査「店舗賃料トレンド」によると、大通（札幌）エリアのテナント賃料の相場は1坪あたり月12,000円。仮に25坪のテナントの場合、月の賃料は30万円となります。調査エリアで一番高額だったのは表参道エリアで1坪あたり月42,600円。同じく25坪の物件の場合は月の賃料は100万円以上となります。ただしテナント賃料はエリアや物件の大きさ、設備、周辺環境などさまざまな条件により大きく異なります。

 

• 飲食店の売上における家賃の適正比率は7～12％程度と言われています。売上に対して賃料が大きくなりすぎないように注意しましょう。また、家賃比率を考えるときは月々の家賃だけでなく、共益費や契約時の初期費用も含めた「実質家賃」で考えるようにしましょう。統計上の賃料相場と実際の契約金額には開きがある場合も。不動産仲介業者や物件に足を運んで生きた情報を入手するようにしましょう。

 

• テナント契約には月々の家賃以外以外にも、保証金や共益費・管理費、仲介手数料、礼金、前家賃、火災保険料、手付金などが必要です。初期費用は思ったよりも大きな金額となり、この金額が高額であれば実質家賃も高くなりますので注意しましょう。

 

飲食店の開業をご検討されている方で疑問点やお困りのことがあれば、札幌すすきのを中心にテナントビルを展開するLCグループの磯へお気軽にお問い合わせください！